Démembrement usufruit nue-propriété : guide du dirigeant IS
Le démembrement usufruit nue-propriété expliqué pour les dirigeants IS. Barème 669 CGI, donation nue-propriété, quasi-usufruit LFI 2024. Décryptage.
Ta société vaut 1 000 000 euros. Tu as deux enfants. Si tu ne fais rien, ils paieront des droits de succession massifs. Si tu agis maintenant, tu divises la facture par cinq. La différence tient à un mécanisme juridique vieux de 200 ans.
Ce mécanisme, c’est le démembrement de propriété. Le démembrement usufruit nue-propriété, appliqué à tes parts sociales, ta holding ou ta SCI à l’IS, change l’équation de transmission. Et non, ce n’est pas un article immobilier de plus.
Ce qui suit : le barème fiscal de l’article 669 du CGI, des exemples chiffrés en euros, et les pièges de la LFI 2024 que personne ne t’a signalés.
Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : les fondamentaux du démembrement
La pleine propriété, c’est deux droits empilés. Le démembrement, c’est les séparer. Et cette séparation change tout.
Les trois composantes
La pleine propriété se décompose en deux droits distincts.
L’usufruit, c’est le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus. L’article 578 du Code civil le définit ainsi : “L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.”
La nue-propriété, c’est la propriété du bien sans le droit d’en jouir ni d’en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire est propriétaire des murs, mais il ne touche rien.
Réunis, ces deux droits forment la pleine propriété.
L’analogie concrète
Prends un appartement locatif. L’usufruitier perçoit les loyers. Le nu-propriétaire est propriétaire du mur, mais ne touche pas un centime de loyer. Transpose aux parts de ta SAS : l’usufruitier perçoit les dividendes courants, le nu-propriétaire détient les parts.
Le mécanisme clé
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Sans droits de succession. Sans plus-value. C’est l’article 1133 du CGI. Pas de taxe. Pas de formalité fiscale. La reconstitution est automatique.
C’est pourquoi le démembrement est l’un des leviers de transmission les plus efficaces en droit français.
Démembrement légal vs conventionnel
Le démembrement légal se produit automatiquement au décès (le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants la nue-propriété). Le démembrement conventionnel, c’est toi qui décides de séparer les droits par donation volontaire, de ton vivant, au moment le plus stratégique.
C’est ce second cas qui nous intéresse ici.
Barème fiscal de l’article 669 du CGI : combien vaut la nue-propriété selon ton âge
À 55 ans, la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété. À 65 ans, elle vaut 60 %. Dix ans d’attente, c’est 10 points de base taxable en plus. Le barème de l’article 669 du CGI pénalise ceux qui attendent.
Le barème viager complet
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
La logique
Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit a de la valeur (il en bénéficiera longtemps). Donc plus la nue-propriété est faible en proportion. Et moins tu paies de droits de donation sur la nue-propriété transmise.
L’usufruit temporaire
L’usufruit temporaire est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans (article 669 II du CGI). Utile dans certaines structurations, mais moins fréquent en transmission familiale.
Point clé
Ce barème s’applique identiquement aux parts sociales et à l’immobilier. Tes parts de SAS, de SCI, de holding : même tableau, même logique.
Premier exemple chiffré
Un dirigeant de 55 ans détient un bien locatif de 600 000 euros. Il a 3 enfants. La nue-propriété représente 50 % du bien, soit 300 000 euros. Divisés entre 3 enfants : 100 000 euros par enfant. L’abattement en ligne directe est de 100 000 euros par parent par enfant (article 779 du CGI).
Résultat : zéro droits de donation. 600 000 euros transmis, zéro euro payé au fisc.
Donation de la nue-propriété : transmettre en gardant les revenus
Tu peux transmettre ton patrimoine à tes enfants, garder tous les revenus, et payer des droits réduits. C’est une donation de nue-propriété avec abattements, prévue par le Code civil.
Le mécanisme
Tu donnes la nue-propriété à tes enfants par acte notarié (article 931 du Code civil, sous peine de nullité absolue). Tu conserves l’usufruit. Tu continues à percevoir les loyers ou les dividendes. Au décès, reconstitution automatique de la pleine propriété au bénéfice des enfants (article 1133 du CGI). Sans droits. Sans plus-value.
Le gel de valeur
La donation fige la valeur au jour de l’acte. Toute plus-value ultérieure passe aux enfants sans droits supplémentaires. Si tes parts valent 500 000 euros aujourd’hui et 2 000 000 euros dans 20 ans, les droits sont calculés sur 500 000 euros. C’est le levier temps.
Les abattements renouvelables
L’article 779 du CGI accorde un abattement de 100 000 euros par parent par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Un couple avec 2 enfants peut transmettre 400 000 euros de nue-propriété sans aucun droit, tous les 15 ans.
Ce système avantage ceux qui anticipent.
Exemple chiffré
Dirigeant de 58 ans. SAS à l’IS valorisée 1 000 000 euros. 2 enfants majeurs.
Avec donation de nue-propriété : la nue-propriété = 50 % de 1 000 000 euros = 500 000 euros. Par enfant : 250 000 euros. Abattement 100 000 euros (article 779 du CGI). Base taxable : 150 000 euros par enfant. Droits de donation : environ 28 194 euros par enfant. Total pour 2 enfants : environ 56 388 euros.
Sans stratégie, en pleine propriété au décès : base par enfant = 500 000 euros. Abattement 100 000 euros. Base taxable : 400 000 euros par enfant. Droits : environ 78 194 euros par enfant. Total : environ 156 388 euros.
Économie grâce au démembrement : environ 100 000 euros. Sur un seul acte notarié.
Acte notarié obligatoire
L’article 931 du Code civil est sans ambiguïté. Pas de don manuel pour des parts sociales. L’acte notarié authentique est la seule voie. Toute autre forme est frappée de nullité absolue.
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Tous les articles sur le démembrement parlent d’immobilier. Aucun ne te dit que tu peux démembrer tes parts de SAS exactement de la même façon. Même barème. Même logique. Levier encore plus puissant.
Le principe
Le barème de l’article 669 du CGI s’applique identiquement aux parts sociales. Tu donnes la nue-propriété de tes parts, tu gardes l’usufruit. Les dividendes courants continuent de te revenir. La propriété future est déjà chez tes enfants.
Qualité d’associé et droits de vote
Le nu-propriétaire est l’associé. C’est la position de la Cour de cassation (chambre commerciale, 1er décembre 2021, n° 20-15.164). Mais l’usufruitier vote sur l’affectation des bénéfices (article 1844 du Code civil).
Concrètement : tu gardes le contrôle stratégique via l’usufruit. Tu décides de la distribution des dividendes. Les statuts peuvent même attribuer tous les droits de vote à l’usufruitier. Le nu-propriétaire est propriétaire, mais tu restes aux commandes.
SCI à l’IS
C’est le cas classique. Tu détiens une SCI à l’IS qui détient de l’immobilier locatif. Tu démembres les parts de la SCI, pas l’immobilier directement. Double avantage : la SCI capitalise via l’amortissement comptable, et le démembrement des parts réduit la base taxable de la transmission.
Holding IS : le cas le plus puissant
Dirigeant de 58 ans. Holding IS valorisée 3 000 000 euros. 2 enfants.
Nue-propriété = 50 % = 1 500 000 euros, soit 750 000 euros par enfant. Les droits seront significatifs, mais le gel de valeur est le vrai levier : toute la plus-value future de la holding passe aux enfants sans droits supplémentaires. Si la holding passe de 3 000 000 à 8 000 000 euros sur 20 ans, les 5 000 000 euros de plus-value sont transmis sans taxation additionnelle.
Non pas parce que le fisc est généreux. Mais parce que les droits sont calculés sur la valeur au jour de la donation, pas au jour du décès.
Les statuts : à vérifier avant tout
Avant toute donation de nue-propriété de parts, vérifie que les statuts autorisent le démembrement et organisent la répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire. Cette clause doit être rédigée avant la donation, pas après.
Mention Pacte Dutreil
Le Pacte Dutreil (article 787 B du CGI, abattement de 75 % sur la valeur des titres) est cumulable avec le démembrement, sous conditions strictes : statuts modifiés avant donation, engagement collectif de conservation en cours. Dutreil + démembrement combinés constituent l’architecture de transmission la plus efficace pour une entreprise.
Quasi-usufruit : le piège de la LFI 2024 que personne ne t’a signalé
Depuis le 29 décembre 2023, une dette de quasi-usufruit conventionnel n’est plus déductible de la succession. Sauf une exception. Si tu ne connais pas cette exception, tu risques de structurer un montage qui ne fonctionne plus.
Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?
L’article 587 du Code civil définit le quasi-usufruit. Quand l’usufruit porte sur un bien consomptible (argent, valeurs mobilières, portefeuille titres), l’usufruitier peut consommer le bien. Il a une obligation : restituer l’équivalent au terme de l’usufruit. Cette obligation crée une créance de restitution au bénéfice du nu-propriétaire.
Le cas concret historique
Tu vends un bien démembré. Le prix de vente revient à l’usufruitier en quasi-usufruit. Il a une dette envers le nu-propriétaire (la créance de restitution). Historiquement, cette créance était déductible de la succession de l’usufruitier. Le nu-propriétaire récupérait son dû avant le calcul des droits.
Ce que la LFI 2024 a changé
L’article 774 bis du CGI, entré en vigueur le 29 décembre 2023, neutralise ce montage. Les dettes de quasi-usufruit conventionnel ne sont plus déductibles de l’actif successoral. La créance de restitution existe toujours juridiquement, mais elle n’allège plus la base taxable de la succession.
Le quasi-usufruit conventionnel a perdu son avantage successoral.
L’exception que tu dois connaître
Les dividendes prélevés sur les réserves sociales constituent un quasi-usufruit dont la créance de restitution reste déductible. C’est confirmé par le BOFiP du 26 septembre 2024 (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 270).
Concrètement : quand une société distribue des dividendes sur réserves à un usufruitier de parts, la créance de restitution du nu-propriétaire échappe à l’article 774 bis du CGI.
L’implication pour le dirigeant à l’IS
La structuration dividendes sur réserves en société (SCI ou SAS démembrée) reste le seul canal de quasi-usufruit fiscalement efficace après la LFI 2024. Toute autre convention de quasi-usufruit perd son avantage successoral.
Ce sujet requiert un accompagnement conjoint notaire et expert-comptable spécialisé patrimoine. Pas de place pour l’improvisation.
Exemple chiffré complet : deux scénarios de transmission pour un dirigeant SAS
Même dirigeant, même patrimoine, même famille. Deux stratégies. Écart de droits : plus de 100 000 euros.
Le profil
Dirigeant de 55 ans. SAS à l’IS valorisée 1 200 000 euros. 2 enfants majeurs.
Scénario A : ne rien faire
Au décès, les parts sont transmises en pleine propriété. Chaque enfant reçoit 600 000 euros. Après abattement de 100 000 euros (article 779 du CGI), la base taxable est de 500 000 euros par enfant.
Droits par enfant (barème progressif, article 777 du CGI) : environ 98 194 euros. Total 2 enfants : environ 196 388 euros.
Scénario B : donation de nue-propriété à 55 ans
Étape 1, à 55 ans. Nue-propriété = 50 % de 1 200 000 euros = 600 000 euros. Par enfant : 300 000 euros. Abattement 100 000 euros. Base taxable : 200 000 euros par enfant.
Droits par enfant : environ 38 194 euros. Total 2 enfants : environ 76 388 euros.
Étape 2, à 70 ans. Les abattements de 100 000 euros sont rechargés (15 ans écoulés). Si la société a pris de la valeur, une nouvelle donation de nue-propriété est possible. La nue-propriété à 70 ans vaut 60 % (le barème est moins favorable, mais les abattements rechargés compensent).
Au décès. La nue-propriété déjà donnée se reconstitue automatiquement en pleine propriété (article 1133 du CGI). Sans droits. Toute la plus-value depuis la donation est transmise sans taxation additionnelle.
Tableau comparatif
| Scénario A (aucune action) | Scénario B (donation NP à 55 ans) | |
|---|---|---|
| Base taxable par enfant | 500 000 euros | 200 000 euros |
| Droits par enfant | ~98 194 euros | ~38 194 euros |
| Total droits (2 enfants) | ~196 388 euros | ~76 388 euros |
| Plus-value future transmise | Taxée | Sans droits (gel de valeur) |
| Abattements rechargés à 70 ans | Non utilisés | Oui, 2e donation possible |
| Économie totale | ~120 000 euros minimum |
Ces calculs sont illustratifs (profil type, barème en vigueur en 2026). Pour ta situation : accompagnement par un notaire et un expert-comptable spécialisé patrimoine.
Les 5 erreurs qui sabotent un démembrement (et comment les éviter)
Le démembrement est un levier de transmission. Mal exécuté, c’est un redressement fiscal ou une nullité juridique.
1. Pas d’acte notarié
L’article 931 du Code civil impose l’acte authentique pour toute donation. Pas de don manuel pour des parts sociales. L’absence d’acte notarié entraîne la nullité absolue de la donation. Pas une irrégularité. Une nullité. L’opération n’a jamais existé juridiquement.
2. Statuts non adaptés
Démembrer des parts sans clause de répartition usufruit/nue-propriété dans les statuts, c’est programmer un conflit. Sans clause claire, chaque décision (vote, distribution, cession) devient une source de litige entre usufruitier et nu-propriétaire.
3. Sous-évaluation des parts
L’administration fiscale contrôle les valorisations. Une valorisation fantaisiste de tes parts sociales, c’est un redressement assorti de pénalités de 40 % pour manquement délibéré (article 1729 du CGI). Fais appel à un évaluateur agréé. Le coût de l’évaluation est dérisoire par rapport au risque fiscal.
4. Ignorer la LFI 2024 sur le quasi-usufruit
Structurer une convention de quasi-usufruit sans vérifier la déductibilité post-article 774 bis du CGI, c’est perdre tout l’avantage successoral du montage. Depuis le 29 décembre 2023, seuls les dividendes sur réserves sociales préservent la déductibilité de la créance de restitution. Tout le reste est neutralisé.
5. Attendre trop longtemps
Chaque tranche du barème 669 augmente la base taxable de 10 points. Passer de la tranche 51-60 ans à la tranche 61-70 ans, c’est 10 % de base taxable en plus. Sur un patrimoine de 1 000 000 euros, c’est 100 000 euros de base supplémentaire, soit des dizaines de milliers d’euros de droits additionnels. Chaque année qui passe joue contre toi.
Auto-diagnostic
Trois questions :
- Est-ce que tu connais la valeur actuelle de tes parts de société ?
- Est-ce que tes statuts prévoient une clause de démembrement ?
- Est-ce que tu as utilisé tes abattements de 100 000 euros au cours des 15 dernières années ?
Si tu réponds non à deux sur trois, tu as un sujet à traiter avec un professionnel.
Questions fréquentes sur le démembrement usufruit / nue-propriété
Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?
L’usufruit donne le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes). La nue-propriété donne la propriété du bien sans jouissance ni revenus. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession (article 1133 du CGI).
Le démembrement est-il possible sur des parts de SAS ?
Oui. Le barème de l’article 669 du CGI s’applique identiquement aux parts sociales et aux actions. L’usufruitier conserve le droit aux dividendes courants et vote sur l’affectation des bénéfices. Les statuts doivent prévoir une clause de répartition des droits.
Combien coûte une donation en nue-propriété ?
Les frais de notaire représentent environ 1 à 2 % de la valeur transmise. Les droits de donation s’ajoutent selon le barème progressif (article 777 du CGI), après application de l’abattement de 100 000 euros par parent par enfant (article 779 du CGI).
Faut-il obligatoirement un notaire pour donner la nue-propriété ?
Oui, sans exception. L’article 931 du Code civil impose l’acte notarié authentique pour toute donation, sous peine de nullité absolue. Un don manuel de parts sociales est juridiquement nul.
La LFI 2024 a-t-elle supprimé l’intérêt du quasi-usufruit ?
Pas totalement. L’article 774 bis du CGI neutralise la déductibilité des dettes de quasi-usufruit conventionnel. Mais une exception subsiste : les dividendes prélevés sur les réserves sociales conservent une créance de restitution déductible (BOFiP 26 septembre 2024).
Peut-on démembrer si on a déjà créé une holding ?
Oui, et c’est le cas le plus stratégique. Le démembrement des parts de holding gèle la valeur au jour de la donation et transmet toute la plus-value future sans droits additionnels. Vérifie que les statuts prévoient une clause de répartition des droits entre usufruitier et nu-propriétaire.